Chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà liền kề: xử lý sao cho hết thấm khi không chạm được mặt ngoài

Vệt loang trên tường trong nhà bạn, gốc rễ nằm ở cái khe bạn không nhìn thấy

Nhà ống, nhà liền kề ở Hà Nội gần như nhà nào cũng có một điểm chung: xây sát vách nhà bên, chừa lại một cái khe hẹp vài phân đến vài chục phân. Cái khe đó chính là chỗ nước mưa, nước từ mái nhà hàng xóm chảy xuống, đọng lại rồi ngấm ngược qua thân tường vào phòng ngủ, cầu thang, chân tường bên trong. Chủ nhà nhìn thấy vệt ẩm, thấy sơn bong, thấy mốc đen — nhưng sờ vào thì tường vẫn khô ở mặt trong, nên cứ trám đi trám lại chỗ bong mà không hết.

Bên tôi đi khảo sát loại này nhiều, và gần như lần nào cũng phải nói thẳng với chủ nhà một câu: bịt vết loang ở mặt trong là chữa ngọn. Muốn hết thấm thì phải xử lý ở đúng cái khe tiếp giáp giữa hai nhà — nơi nước đi vào. Bài này nói rõ nước đi vào bằng đường nào, xử lý theo từng loại khe ra sao, và quan trọng nhất: làm gì khi cái khe đó hẹp đến mức không một người thợ nào chui vào được.

Vì sao khe tiếp giáp hai nhà lại thấm — và thấm dai đến thế

Hiểu đúng nguyên nhân thì mới không tốn tiền oan. Khe giữa hai nhà thấm chủ yếu vì ba lý do chồng lên nhau.

Thứ nhất, nước không thoát được. Khe hẹp, kín trên hở dưới hoặc ngược lại, nước mưa và nước mái nhà bên rơi xuống đọng lại trong khe. Tường gạch để trần không trát, không phủ chống thấm, cứ ngâm nước lâu ngày là hút no rồi đẩy ẩm sang mặt trong.

Thứ hai, vật liệu co giãn nên nứt. Hai khối nhà là hai kết cấu riêng, lún và giãn nở nhiệt khác nhau. Chỗ tiếp giáp, chỗ trát vá bằng vữa xi măng thường bị nứt theo thời gian. Vữa xi măng thường không có tính đàn hồi, khe nứt chỉ cần bằng sợi tóc là đủ dẫn nước.

Thứ ba, không ai chạm tới để bảo trì. Mặt ngoài bức tường quay vào khe, người không vào được, giàn giáo không dựng được. Nên dù ban đầu có chống thấm thì sau vài năm lớp cũ xuống cấp cũng chẳng ai lên dặm lại. Đây là lý do khe tiếp giáp thấm dai hơn hẳn mái hay ban công — chỗ mà thợ còn đứng làm được.

Nắm được ba điểm này, bạn sẽ thấy vì sao cách xử lý phải khác nhau tùy bề rộng khe.

Xử lý chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà theo từng loại khe

Không có một cách duy nhất đúng cho mọi trường hợp. Việc đầu tiên khi khảo sát là đo bề rộng khe và xem người có tiếp cận được không. Từ đó chia ra ba nhóm.

Khe khít, gần như dính sát (không nhìn rõ khe)

Hai nhà xây chạm nhau, chỉ còn đườnng ranh mỏng. Với loại này, nước đi theo đường tiếp giáp trên đỉnh tường và mạch nứt. CCh làm là xử lý từ trên xuống: trám kín đường tiếp giáp bằng vật liệu đàn hồi (keo gốc Polyurethane hoặc PU-bitum) để chịu được co giãn, sau đó phủ một lớp chống thấm co giãn gốc Acrylic hoặc xi măng-polymer trùm qua mạch. Điểm mấu chốt là phải dùng vật liệu đàn hồi, vì mạch tiếp giáp còn tiếp tục giãn nở — trám bằng vữa cứng thì mùa sau nứt lại.

Khe vừa, khoảng một gang tay đến vài chục phân

Đây là loại phổ biến nhất ở nhà ống. Nếu với tay hoặc thò dụng cụ vào được, hướng xử lý là làm sạch rêu mốc, vữa mục trong khe, xử lý các vết nứt trên thân tường, rồi phủ chống thấm cho phần tường gạch để trần. Với những khe cỡ này, một giải pháp bền là đặt một máng tôn hoặc máng thoát nghiêng dọc theo khe để dẫn nước chảy đi thay vì để nó đọng — giải quyết đúng cái gốc “nước không thoát được” đã nói ở trên.

Khe hẹp mà sâu — không chui vào được thì làm sao?

Đây là câu hỏi khiến nhiều chủ nhà bế tắc, và cũng là chỗ phân biệt thợ có nghề với thợ chỉ biết trát vá. Khi khe quá hẹp để người vào, vẫn còn mấy hướng làm được:

Thả thợ đu dây từ trên xuống. Với nhà cao tầng, đội thi công có kinh nghiệm đu dây có thể tiếp cận mặt tường trong khe từ phía trên, làm sạch và phủ chống thấm dần từ trên xuống — cách bên tôi vẫn xử lý cho những mặt tường mà giàn giáo bó tay. Bạn có thể xem cách làm này ở bài sơn mặt tiền nhà cao tầng bằng dây thừng.

Bịt kín miệng khe và dẫn nước. Nếu không cần cứu cả thân tườnng, có thể tập trung che miệng khe bằng tấm che (tôn, tấm nhựa composite) tạo mái nhỏ hắt nước ra ngoài, kết hợp trám đàn hồi phần đỉnh. Nước không rơi vào khe thì tường không ngâm nước nữa.

Chống thấm ngược từ trong nhà. Khi không thể chạm mặt ngoài bằng bất kỳ cách nào, giải pháp cuối là xử lý từ mặt trong — chống thấm ngược. Cách này khó hơn, phải làm đúng vật liệu và đúng quy trình mới ăn, bên tôi có nói kỹ ở bài chống thấm ngược. Nó không phải lựa chọn số một, nhưng với khe kín hoàn toàn thì nhiều khi là đường duy nhất.

Những cách làm sai khiến tiền mất mà thấm vẫn hoàn thấm

Trước khi ai đó báo giá cho bạn, hãy để ý mấy dấu hiệu làm ẩu sau — bên tôi đi sửa lại cho khách rất nhiều ca kiểu này:

Chỉ trét lại vết bong ở mặt trong. Bả lại, sơn lại chỗ loang trong nhà thì đẹp được vài tháng, mưa xuống là lại loang chỗ khác. Vì nguồn nước ngoài khe chưa hề bị chặn. Chi tiết vì sao chân tường cứ ẩm lại, xem thêm chống thấm chân tường bị ẩm mốc.

Trám khe bằng vữa xi măng thường. Cứng, không đàn hồi, mùa hè giãn mùa đông co là nứt tách khỏi tường. Khe tiếp giáp bắt bqộc phải dùng vật liệu đàn hồi.

Quét một lớp chống thấm mỏng cho xong. Chống thấm khe cần làm sạch nền, xử lý nứt, rồi phủ đủ lớp. Quét vội một nước lên nền bẩn thì lớp phủ không bám, bong trong thời gian ngắn.

Quy trình bên tôi làm khi nhận một ca khe tiếp giáp

Để bạn hình dung một ca làm tử tế trông ra sao, đây là mạch việc chuẩn:

Khảo sát tận nơi, đo bề rộng và độ sâu khe, xác định hướng nước vào và khả năng tiếp cận. LC�m sạch rêu mốc, vữa mục, bụi bẩn trong khe và trên mặt tường. Xử lý dứt điểm các vết nứt thân tường. Trám đàn hồi đường tiếp giáp và mạch nứt. Phủ lớp chống thấm co giãn cho phần tường lộ. Bố trí thoát nước hoặc che miệng khe nếu địa hình cho phép. Cuối cùng là kiểm tra lại bằng cách thử nước hoặc theo dõi qua một trận mưa, đối chiếu mặt trong đã hết ẩm chưa rồi mới hoàn thiện sơn lại trong nhà.

Giá cho mỗi ca phụ thuộc bề rộng khe, chiều cao tường, cách tiếp cận và vật liệu chọn — nên bên tôi không báo một con số chung chung. Cách đúng là khảo sát rồi mới bóc tách. Bạn có thể tham khảo thêm các dịch vụ thi công và dòng sơn chống thấm siêu co giãn mà bên tôi hay dùng cho các mạch tiếp giáp.

Câu hỏi thường gặp

Khe giữa hai nhà quá hẹp không vào được thì có xử lý được không?

Được. Tùy hiện trạng, có thể đu dây tiếp cận từ trên xuống, che miệng khe để nước không rơi vào, hoặc chống thấm ngược từ mặt trong. Cần khảo sát mới chọn được cách hợp lý nhất.

Chống thấm khe tiếp giáp có phải đục tường không?

Không phải lúc nào cũng cần. Nếu xử lý được từ mặt ngoài (trong khe hoặc đu dây) thì không phải đục. Chỉ khi buộc phải chống thấm ngược từ trong, một số trường hợp mới cần bóc lớp vữa mặt trong để làm lại đúng lớp.

Làm xong bao lâu thì hết thấm hẳn?

Sau khi hoàn thiện, tường ngấm nước cũ cần thời gian khô lại mới hết vệt ẩm — thường qua một vài đợt nắng. Nếu nguồn nước đã bị chặn đúng chỗ thì vệt loang sẽ khô dần và không lan thêm.

Có tự làm được không hay phải thuê thợ?

Khe rộng, tiếp cận dễ, nứt nhẹ thì chủ nhà khéo tay có thể tự trám đàn hồi và quét chống thấm. Nhưng khe hẹp, tường cao, phải đu dây hoặc chống thấm ngược thì nên để đội có đồ bảo hộ và kinh nghiệm làm cho an toàn và bền.

Cần xử lý dứt điểm cái khe nhà bạn?

Mỗi cái khe tiếp giáp là một bài toán riêng — không xem tận nơi thì không ai nói đúng được cách làm và chi phí. Nếu tườnng trong nhà bạn đang loang ẩm mà nghi do khe giữa hai nhà, hãy để bên tôi qua khảo sát và bóc tách phương án cụ thể.

Gọi hoặc nhắn Zalo 0986.833.433, hoặc để lại thông tin nhận báo giá. Địa chỉ: H02-L06 ShopVila An Phú, Dươnn Nội, Hà Đông, Hà Nội.